五环外，14万/平

文/乐居财经 张林霞

近日，五环外北京市住建委官网显示，五环外恒基·天汇（恒汇雅苑）获得预售许可证，五环外共14栋楼、五环外517套房源，五环外准许销售面积45929.06平方米。五环外项目获批预售均价约13.8万/平方米，五环外部分楼栋获批售价突破14万/平方米，五环外刷新了近五年北京新房住宅预售价的五环外纪录。

一时间，五环外恒基·天汇的五环外取证价格吸睛无数，其主要原因在于：

北京新盘预售价格的五环外“天花板”是2017年中骏天宸的13.5万元/㎡，经历了5年时间，五环外这一价格才被恒基·天汇打破。五环外

业界对恒基·天汇预售价格的五环外判断在10万元/㎡左右，皆因对比其后拿地、先面市的孙河O地块，即天恒和恒基联合开发的傲云，今年4月新楼座取证均价不到10万元/㎡，后来居上的恒基·天汇预售均价竟然达到13.8万元/㎡，这使得其取证的价格超乎市场的想象。

2021年北京市土地出让改为集中供应后，地块在出让时就制定了未来的房屋销售指导价，且开发商在拿地时需书面承诺未来售价不得超过销售指导价，但是，在2019年拿下土地的恒基·天汇，在3年后正式取得预售许可证，竟然实现了创纪录的取证价格。

现如今恒基·天汇获批预售价突破14万，先不论项目到底能不能卖到这个价格，在这个特殊时期，这样的价格能获批，背后释放的信号足够耐人寻味。

这势必会对市场会造成一定的影响。

首先，会进一步刺激高端改善需求。对于楼市行情来说，在政策制定的过程中，一般都是刺激改善比刚需有效，刺激富人比普通人有效，刺激本地土著比外地人有效。

在当下的经济周期中，普通人更加倾向于储蓄，而不是消费、买房，但高净值人群却恰恰相反。

上半年北京新房成交金额的TOP10席位，基本上全被高端改善项目占据，这进一步说明，有钱人正在利用这个时间抓紧进行资产升级置换。因此，想要带动市场，就需要让买得起的人去买。

这样就需要选择合适的时机，适当的放松限价，给市场释放出积极的信号。

2021年集中供地以来，一些位置在二环、三环的优质地块，由于受制于新房指导价，即便是中建二局太阳宫地块这样北三环成熟商圈、优质教育资源加持的地块，指导价也只有13万/㎡。

除去政府共有产权份额后，实际售价约11.7万，但周边二手房价格已经超过16万。

恒基·天汇虽然在孙河别墅区，但地处五环外，板块配套成熟度方面和太阳宫相比还是略显逊色，但是这次获批预售价却突破了14万，远超预期。

这样明显价格上调的信号，无疑会刺激北京高改人群加快置换，而且目前在售/待入市的倒挂豪宅，性价比更高了，会更加抢手。

再者，房企利润空间充足，减少质量问题。2020年，董事长戚金兴答记者问时说：低利润已经成为行业常态。滨江5%的利润率还算高的了，其他兄弟单位可能还达不到这个数字。

房企在不赚钱甚至亏损的境况下，谁还在意建筑质量呢？全国各城市楼盘质量问题频发。

北京也不例外，每年暑季汛期，就成为项目“试金石”。今年暑季汛期，就有中海望京府、台湖万科等多个楼盘防水工程不及格，漏水成为项目共性问题。

如今新房获批预售价提升，客观上增加了房企利润空间，再通过增加供应等市场调节的方式，倒逼着房企提高房子质量，对购房者来讲也是一件好事。

毕竟，房子不是一次性商品，用相对合理的价格买到品质更好的项目，长久来看是最优选。

最后，能够增强开发商拿地的信心。据国家统计局数据显示，上半年北京市住宅销售面积为329.9万平方米，同比下降20%。

6月份的二批次土拍，热度并不高，下半年还有两次集中土拍。

一般情况下，每次集中土拍前，都会有一些利好消息爆出。例如，轨道交通第三期建设规划线路，赶在三批次挂地前曝光。

恒基·天汇获批预售价突破14万，无疑会给给有能力有意愿打造豪宅的开发商注入了强心剂。

支持刚性和改善性住房需求，同时继续坚持房住不炒总基调不变，可以预计健康、良性、高质量，必定是未来一段时期北京房地产市场的主基调。