作者： 李爱琳

由于今年利率不断上行，美国房贷压力剧增，成屋更多美国购房者进入观望阶段。销量

当地时间18日，连跌美国房地产经纪人协会（NAR）公布的个月最新数据显示，10月成屋销售总数年化录得443万户，美国如果忽略疫情初期的成屋异常值，该指标创2011年12月以来的销量新低。上月成屋销售总数同比降幅达28.4%，连跌环比下降5.9%，个月为连续9个月下滑，美国创有史以来最长连跌纪录，成屋连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期，销量凸显利率飙升对美国楼市的连跌沉重打击。

库存依旧紧张，个月市场表现分化

尽管销售放缓，库存仍然较紧张。NAR报告显示，截至10月底，全美待售成屋为122万套，较去年同期下降0.8%，环比减少0.8%。按照目前的销售速度，待售成屋供应量能支撑3.3个月，一般认为，6个月的库存供应量反映市场供需平衡。

NAR首席经济学家云（Lawrence Yun）表示，市场供求不平衡导致一些待售房屋仍有多位买家竞购。“10月，有24%的房屋成交价要高于屋主的标价。不过，那些在市场上停留超过120天的房屋，价格平均下跌15.8%。”

在10月售出的房屋中，约有64%的房屋上市时间不到一个月，平均待售时间为21天，9月时该指标为19天，去年10月，一间房屋在市场上的停留时间仅为18天。

鉴于当前的库存水平，房价暂时跌幅有限。10月全美房价中位数为37.9万美元，房价在6月达到峰值41.4万以后，已经连续四个月出现环比下跌，不过同比则仍有6.6%的涨幅。

按不同价位房源的交投表现来看，售价介于10万至25万美元的廉价房源以及总价高于100万美元的豪华住宅，表现最为低迷。前者上月销量较一年前锐减35%，后者销量同比下跌31%。低端市场受挫的原因可能是该价位可供销售的房屋严重短缺，而在豪华住宅方面，由于美股等风险资产大幅下跌、通胀居高不下以及经济前景黯淡，均给高端买家带来压力。

美国房价或暴跌20%？

美国地产网站Realtor.com首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，对于许多买家来说，现在购入一套中等价位的房屋，光是抵押贷款利率每周的波动就会导致月供浮动100美元以上，购房者很难制定和控制预算，现在可能是一个观望时机。

据住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）数据，30年期抵押贷款平均利率于10月底突破7%，为20年来首次。不过本月以来有所回落，抵押贷款利率上周已降至6.61%。

房屋可负担性接近几十年来的最低水平，越来越多潜在购房者因贷款利率攀升而无法获得贷款，住房市场降温预计将会持续。毕马威首席经济学家斯旺克（Diane Swonk）表示， 除非贷款利率降至6%以下，否则许多首套房买家不太可能负担得起购房费用，“我不太相信我们会很快看到房地产市场快速扭转当前的颓势。”

美联储年内已加息六次，然而加息周期远未结束，上周多位联储官员放鹰，支持下月继续加息。

达拉斯联储15日发表最新研究，称抵押贷款利率大幅飙升，大大增加购房成本以及楼市深度调整的可能性，美国房价可能暴跌20%。达拉斯联储经济学家恩里克·马丁内斯·加西亚（Enrique Martinez Garcia）在报告中指出，房价急剧下跌可能产生连锁反应，给整体经济施压，并进一步削弱楼市。他预计，在悲观情形下，房价将下滑15%~20%，个人消费支出可能下降0.5%~0.7%。“负财富效应将进一步抑制住房需求，加深价格调整，并启动负反馈循环。”他警告说。

该经济学家指出，如果消费受到冲击，同时美联储又迅速加息以控制通胀，避免经济衰退的能力将会受到影响。住房市场的剧烈抛售可能会加剧经济下行，状态是，美联储在不引发房价螺旋式下降的情况下降低通胀。

• ·渝农商行因掩盖不良贷款等9项违规被罚超千万，6名责任人受罚
• ·倒计时！首批REITs将迎百亿解禁，影响多大？抛售还是买入？业内人士这么说
• ·中国通信工业协会区块链专业委员会副主任委员马方业谈数字人民币：数字文明时代的标配与抓手
• ·快讯：午后开盘股指期货延续涨势 IF、IH主力合约涨超3%
• ·和谐汽车11月22日斥资19.69万港元回购16.6万股
• ·统计局：随着房地产市场的逐步趋稳 相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现
• ·【新浪教育】北京联合大学：实施双二辅、微专业制度 设立四个校级实验班
• ·1300多境外头部品牌确认参展第二届中国国际消费品博览会
• ·安阳火灾38人死亡，逃生女工讲述：剪断铁丝跳墙逃生
• ·日本央行宣布购买2.45万亿日元的日本国债
• ·国家开发银行：已累计支持全国470个县城 贷款余额2117亿元
• ·除了加息，市场还面临一个巨大的“未知”：缩表威力到底有多大？
• ·欧洲央行管委Simkus：12月会议上50个和75个基点的加息都是可能的
• ·冲上热搜！中国杨梅60元一颗出口迪拜
• ·外交部：愿同韩日一道构建更加安全稳定、开放繁荣的东北亚
• ·华美中国去年在沪每千万个人客户投诉量居外资行首位