原标题：一季度新房销售不及预期？季度进入杨现领：部分城市房地产进入买方市场

近日，空·白研究院创始人、新房销售贝壳研究院名誉顾问杨现领线上出席博智宏观论坛月度例会，不及就“新阶段如何促进房地产平稳健康可持续发展”主题发表演讲。预期杨现

杨现领表示，领部统计局最近公布了一季度房地产数据，分城从微观调查的市房市场角度来说，市场数据实际上比较差。地产大部分城市新房同比交易量下降幅度都在30-50%之间，买方好一点的季度进入城市（如北京）新房市场略好，但同比下降幅度也有30%。新房销售环比去年四季度，不及新房也没有改善，预期杨现大部分城市的领部环比数据都还是继续下跌，也就是分城说新房交易量继续环比下降的状况目前没有得到根本修正。

“预估下来二季度可能仍在相对比较弱的周期里面。新房市场全面恢复交易量的预期估计要等到二季度末、三季度初，我所调研的大部分的开发商和中介运营机构，他们对新房的预期相对来说都是这种情况。”杨现领表示。

杨现领指出，总体判断整个新房市场交易量全面恢复要等到下半年。企业经营有其逻辑，从销售回暖传导到投资回暖，这中间有时间差。如果下半年销售才回暖，今年的投资会受到比较大的影响。因为开发商下半年的投资，是准备明年的货量，跟明年的业绩相关，急迫度没有那么强。受制于销售量状况较差，上半年开发商没有动力拿地。

杨现领表示，跟一些开发商企业进行交流的时候，他们对今年房地产投资不太乐观主要有以下几个原因。

第一个原因是存量。包括碧桂园、融创的很多存量项目还在出清的过程中。这些企业把项目卖掉后，才能有后续的投资和施工。但是目前项目出清的进展并不顺利，从去年到现在还一直在拉扯和博弈。项目出清需要时间，会对存量项目的施工带来影响，会对投资形成负面效应。

第二个原因是开工节奏比较谨慎。开发商新增的项目，基本是按销定产，即依照销量情况来确定投资状况。以前开发商乐观的时候，一个项目三期、四期同时开，今年基本上是卖一期开一期，细水长流，基本不会提前预备货值货量，整个开发商的投资预期比较谨慎。即便是市面上相对稳健的七个企业，包括保利、万科、招商、龙湖、中海、华润、旭辉等，这些企业的资金流状况比较好，但是他们的新开工节奏比较谨慎。核心在于他们对市场什么时候触底、什么时候反弹判断不清，所以总体上采取比较保守的开工节奏。

第三个原因是拿地。开发商对拿地是不乐观的，虽然地方政府在保证金、土地价格上都有一些改善，但是目前土地拍卖市场抢地氛围不足，因为预期较差，只有少数优质地块才可能抢一抢。现在开发商的策略就是减量拿地，全国大部分城市的土地市场还是比较弱的。

“这些情况短期内可能难以得到本质的改变。投资要有实质性恢复需要一个前提条件，就是新房市场交易量的恢复。”杨现领表示。

杨现领指出，整个中国房地产市场已经进入新的发展阶段。很多城市新房交易量之所以起不来，核心不光是没有需求，还因为需求被二手房市场吸引。像成都、郑州、武汉等二线城市，二手房占比达到50%左右。比如成都一年二手房交易量为11万套，新房交易量一年有13万套。在这种情况下，如果大家预期新房交付可能存在问题，购房需求就会提前在二手房市场释放。这也是为何3、4月份很多城市二手房市场复苏程度要明显快于新房。

杨现领表示，我们现在有两方面的供给，一个是二手房的供给，另一个是新房的供给。当供给侧形成两个供给市场，地价形成机制、城市发展逻辑和“以土地谋发展”（土地财政）的底层逻辑会有很大的变化。新房复苏不达预期的原因之一，就在于很多需求在二手房释放了，像二线城市的二手房库存量基本都在15-20万套，二手房供应为很多潜在的买房者提供了更多元、一定程度上性价比更高的选择。

“整个中国正在进入业主主导的阶段。背后的指标叫业主住房自有率，已经超过60%，很多城市甚至超过70%、80%。从美国、日本、西欧住房发展的历史来看，当一个国家的业主住房自有率超过50%，基本上就形成了业主社会。业主社会会对整个需求、供给、杠杆的运营机制产生很大的影响。”杨现领表示。

以北京为例，北京是全国第一个进入业主社会的城市。当进入业主社会，当地居民的住房购买力就不再取决于杠杆、现金，而是取决于手中的房产，这也是北京房价居高不下的原因。原因不是北京人有钱，而是北京人有房，很多人会卖掉一套去买一套，甚至卖掉两套买一套，这种房产置换带来的购买力成为支撑房价的重要力量。这也使得北京居民对房贷的需求没有那么明显，因此放松利率、首付比例、贷款条件等，对住房市场的刺激没那么大推动作用。

“北京80%的住房供应来自二手房，北京每年二手房交易量在18-20万套，新房只有3-4万套。一线城市已经进入业主社会，二线城市正在加速进入业主社会。业主社会会对新房的供给、投资带来影响，这是不以人的意志力为转移的市场规律。”杨现领表示。

杨现领指出，中国房地产市场进行新的发展阶段，还表现在中国房地产将地从卖方市场进入买方市场，即消费者议价能力增强，买方市场会重新定义开发商的结构、产品模型，一切都会发生变化。过去的“土地财政”是高效的，具备很强的规模效应；开发商一张图纸走天下，产品相差不大，高周转成为可能；消费者的需求是同质化的，房子在涨价，不管品质，买到就好，对产品差异性要求不高。过去“高杠杆+同质化”的产品供需使得土地财政效率很高，但是今天进入买方市场之后，这一切都会变化。

杨现领表示，中国房地产市场正在发生非常底层的变化，房地产市场的内涵和外延都在发生很大的变化，房地产行业会逐渐从以开发为重转为以服务为重，中国二手房市场、交易服务商会不断崛起。要保持房地产市场平稳健康课持续发展，就是要让房地产投资不至于出现断崖式下跌，让它保持一个合理的降幅，逐步完成房地产开发商的转型。房地产消费未来还处于上升阶段，中国住房消费市场才刚刚崛起，特别是疫情后相关的住房消费服务业，包括家居、保洁、保姆等，这会是未来房地产行业最大的贡献。

杨现领表示，要想判断中国房地产市场处于什么新阶段，可以看看国外成熟市场上市公司的结构。比如德国最大的房地产上市企业不是开发商，是一家叫Vonovia的房地产租赁基金，是租赁REITs、租赁基金。美国最大的房地产企业是两家房地产租赁运营机构，一个是EQR，一个是AVB。除此之外是家得宝，家得宝是美国最大的一站式仓储建材零售超市。美国还有最大的商业地产服务商CBRE，美国最大的房地产互联网企业Zillow。这背后都代表着新的发展阶段，代表着租赁、商业运营、互联网、建材零售家装家居消费等的崛起。虽然中国不一定会重演这些商业模式，但背后包含的产业规律是一致的。

（作者：周潇枭 编辑：李博）

• ·英雄 |“魔笛”优雅依然 一个人扛着克罗地亚前行
• ·黑马冲击科创板，蜂巢能源“搅动”动力电池行业格局
• ·深交所总经理沙雁：塑造多元包容的创新支持市场机制
• ·聚焦绿色化、数字化、智慧化 上海国际航运中心能级提升锚定方向
• ·商务部世界贸易组织司原司长洪晓东：推动贸易数字化 助力中小微企业出口
• ·新资本不断涌入，白酒公司市盈率会继续触底吗？
• ·上市公司购买理财产品降温 结构性存款仍受追捧
• ·交通银行为美的置业提供200亿元授信意向额度
• ·银保监会副主席周亮：加快构建与国际相衔接的金融制度体系和监管模式
• ·中国工程院院士王浩：城市洪涝综合治理要从流域层面统筹规划
• ·齐合环保11月23日起短暂停牌 待刊发内幕消息
• ·万物云：拟将7.2亿股内资股与3.3亿非上市外资股转换为H股并实施全流通
• ·赚钱的爱奇艺，还没逃出“爆款周期”
• ·网络攻击直逼工业生产一线、损失以秒计算，如何应对？
• ·多家险企个人养老金系统验收测试“过关” 部分个人养老金产品已准备就绪
• ·国家烟草专卖局：每人每次异地携带电子烟烟弹不得超过90个